买房合同交换手续 (Exchange of Contract)

买房合同交换手续 (Exchange of Contract)

买方(Purchaser/s):

当由买方代表律师解释完合同，买方满意”合同条款”以及接受”房屋现状”之后，买方可以在房屋中介或者律师办公室签署合同，买方律师只负责解释合同不需要签字。

卖方(Vendor/s):

卖方接受买方的合同出价以及合同修改意见以后, 由中介或者卖家律师安排签字. 如果卖方不签字, 合同并不能自动交换. 签字与否最终决定权在卖方.

合同交换手续(Exchange Contract ):

买卖双方均签完的合同需要由中介或者买卖双方律师进行交换手续。需满足三个条件:

• 1. 买方已签字;
• 2. 买方已付定金;
• 3. 卖方已签字.

冷静期(Cooling-Off period):

一般是5个工作日(Business day), 不包括公共假期以及周末。一般买方签合同的同时, 支付给中介小定金(总房价的0.25%). 如果买方确认购买, 冷静期截止日前付完剩余的9.75%定金即可继续房屋成交手续。请记得向中介索要发票保存留档。

=>请注意!!!

冷静期内任何原因退出合同会损失小定金。

有时候中介或者卖家律师会要求买家律师出具s66w Certificate，这是要求买家自愿放弃买房的冷静期，直接交换合同并支付10%的定金。

如果是拍卖形式的话，是没有冷静期的，直接签字交换合同并交10%定金。

=>请注意!!!

在没有冷静期的情况下, 如果买家之后因为任何理由要求退合同的话, 会损失总房价10%的定金. 请一定要慎重!

了解住宅的地役权Easements

在您购买房产时，应专注于调研地契合同中现存的附加条款，尤其是有关地役权的声明等。在日后如果你想对现有住宅进行翻新扩建，那么你可能会关心这些限制会如何影响你的原本规划？当涉及到共享区域时，你又有何权利？请看本地房产专家的解释和建议：

地役权 Easement

房产的地役权意味着另一方有权为某些特定意图（的施工维护等）使用你的土地。主要有两种地役权的分类：一种是行车道地役权（将注册在你的地契上）；以及另一种公共事业或下水管线占用的区域，其中包括煤气，电力，通讯或城市水利人员维护时需要使用的管道或电缆。

产权交易律师Bruce表示：“如果你的土地上有经过通往邻居家的公共设施，那么你不能阻止或妨碍你的邻居正常使用它。所以若以城市排水设施为例，当有统一规划的排水管线经过你的土地时，你就无法在管道上方进行任何结构性的建造，而如果你无视地役权规定并执意继续，则可能由法庭出面进行勒令禁止，并拆除你所建成的结构部件。”

但这并不是代表你就被迫“割让”了一部分土地权！如果你的规划建造项目并不涉及任何不可逆的建筑施工，那么你可以寻求邻居的批准，因为他们有可能会允许你的方案。举例来说，你可以在上面建造由可移动的材料拼接成的露天平台，那样即使日后需要维修或维护，都可以保证管道的可操作性。

作废地役权

在某些情况下，如果原本规划的地役权不再具备起初的功能，那么你可以申请将它们从地契中移除。例如，如果你的邻居已经在不同方向上重新引导排布了它们的排水管道，或者不再需要通过你土地上预留的车道进出，你可以请他们签署相应文件进行声明，并递交土地权注册变更申请，以正式移除存在于你土地上的地役权限制。

“倘若你的邻居不再想要使用地役权，并同意放弃他们的这项权利，那么你就可以彻底地摆脱它，” Bruce说。“有时邻居们可能想要一些钱作为放弃权利的补偿，或者也有可能邻里关系和睦，自愿放弃。总之，若协议达成，剩下的只有司法程序的支出了。”

Dunny Lanes 粪车专用道

粪车专用道是在十九世纪中期建立的一种特殊类型的地役权，用于“Nightcart Men”掏粪工带走污水而预留的专门道路。随着室内下水管道时代的到来，狭窄的粪车道路网已经显得多余且过时了，但它们的地役权却保留了下来。

在澳大利亚许多拥有旧城区的城市或乡村中，都存在这样一部分“额外的”无归属的土地。随着时间的推移，这些不再具备原始功能的道路已经被房主们“收回”，并把它们纳入了现在的后院中了。但值得注意的是，Bruce说：“简单的说，你并不拥有这些原本设在房子后方的粪车专用道，同时也就意味着你的议会可以把它要回来。”话虽如此，如果你所有的邻居都已经侵占了原本的粪车道，那么你很有可能就不会再被追究归还这部分用地了。”即使，这并不意味着它属于你。它还说：“有时候，议会会对外出售这些废弃的公共粪车道，而如果你之前已经合法地将部分车道纳入了你的地产名下，那么这样明智的举动可能还会大大增加你的房产价值。”

通行权

如果你正在翻新你的房屋，你会发现若能在后院拥有一个出入口是多么的重要。那么，面对后院的公共通道，你该如何利用它？

Bruce说：“所拥有的地役权可以使沿道路的一排房子都多出一个额外的“后路”来进出房屋，所以任何一个试图侵占其中一段墙壁或在其中增设路障的人都是违法的。”“多一个为行人或车辆进出房屋的后院通道可以极大程度地增加房产的潜在价值，这就是保留地役权所能带给你的实际好处。因此，写信申诉那些侵占了公共通道的业主，并要求他们依法拆除，就会显得非常值得。当然，在做任何事情之前，请确保你获得了正确的法律援助。”

新南威尔士州的购房流程-中文版

 买房置业，作为一种长期的投资，可以说是人生中最重要的一个财务安排。作为买家，您必须注意，“您所看到的就是您所买到的。”(“What you see is what you get.”) 所以，第一步最关键的是您找到一个合适的且满意的房产。

但是，在签署和交换合同前，为了保障您自己的利益，最好先请律师帮您审阅该房产的销售合同(Contract for the Sale of Land)。律师会向您解释合同的主要条款，并指出其中不利于购买和使用物业的因素和条款，提出修改建议。这些因素和条款可能包括：土地用途限制、下水道计划、房契限制、卖方保证、违约及索赔条款等等。在新州，一般买卖房屋都使用律师公会和新州房产协会（Real Estate Institute）联合开发的2018版的标准合同，但买卖双方在此基础上都可以提出附加的特别条款来修改标准条款。如果您期望房屋的动产部分，例如炉具、窗帘、地毯、灯具等随房子一起出售，那么应确保它们列入合同之中。律师还会向您建议交换合同前的各类检查，包括物业报告、房屋结构检查、虫害检查等等。检查费用由买家另外支付。

如果您对该房产的销售合同及检查报告都无异议的话，您就可以在合同上签字了。然后您的律师就会同卖家律师安排交换合同(Exchange of Contract)。应该清楚的是，一旦交换合同后，一份有约束力的合同便产生了。交换合同并不意味着您拥有了物业的所有权，但如果一方毁约则有可能导致法律行动和潜在的索赔要求。

合同交换后，通常要求在冷静期内预付10%的定金。冷静期（Cooling-off Period）即指在合同交换后的一定时期内（通常是 5 个工作日）允许买方反悔。如果在冷静期内反悔，您可能会损失合同上购买价的 0.25% 作为罚款。但如果过了冷静期而反悔，您则会损失10%的定金。在冷静期内，卖方不能接受任何其它购买要求。

新州物业买卖从交换合同到最后完成物业交割（Settlement）一般有42天时间。在这段时间内，您的律师将会就该房产的所有相关问题更全面地咨询当地市政厅、政府有关部门及水务部门等。查询费用由买家另付。查询的目的是为了最后的房价调整做准备，因为根据合同，水费、市政费用和土地税是按照应付原则来调整的，卖家承担到合同交割日为止的所有相关费用。您的律师还会向卖家律师做物业产权状况问询，目的是查证卖家对物业潜在瑕疵的知情情况以及是否如实披露。

然后，在临近交割之前，您的律师需安排交割的准备工作，包括计算最后的成交数字，同卖家律师联系交割场所，联系买家银行，向买家收取物业交割用的银行支票，做最后一次产权查询，等等。

最后，在正式交割当天，您的律师将钱款交给卖家律师，同时从卖家律师处收取物业产权和抵押权文件，交割完成后到土地局注册有关文件。如果您有贷款银行的，则银行会拿走房产证做抵押，银行律师会去土地局注册。一旦交割完成，您的律师就会向卖方中介发信通知房子已成交，可以将定金交给卖方了；并且通知您从中介处取得物业钥匙。至此，该房产的物业产权就正式过户到您的名下，您可以入住您的新房子了！

但是，应当注意的是，以上所述只是一般房产交易的流程，并不一定适用您的个别情形，因为每一个房产交易都会有不同程度上的差别。譬如，冷静期不适用于拍卖的房产交易；大多数的新房卖家一般也不提供冷静期；楼花的交割时限与现成房的又有所不同；等等。

悉尼仕佳律师事务所(Oakwise Solicitors)位于悉尼市西部号称第二CBD的帕拉玛塔(Parramatta)，是一间有干劲, 有活力, 快速发展中的律师事务所。客户来自新南威尔士州首府悉尼的各个区域, 包括东部城区、山区、内西区、下北岸、北部海滩、北岸、南悉尼、东南悉尼、西南悉尼及西悉尼。

Ellie Zhang律师是本律师事务所的首席资深专业辩护出庭律师，自从在昆士兰省最高法院被授予律师从业资格以来，分别获得昆士兰省最高法院，新南威尔士州最高法院以及新南威尔士和昆士兰律师协会高级会员资格。张律师 一直在西人不同的有一定规模的律师事务所从业至今，有着丰富澳洲境内的跨省上诉，出庭辩护经验。在昆士兰和新南威尔士州的各类地方法院，地区法院，最高法院和联邦家庭法院均有成功胜诉案例记录。在公司法，商业诉讼，家庭纠纷诉讼，刑事诉讼，遗产纠纷诉讼，物业法，商业个人地产买卖，以及破产法，公司清算清偿和移民法中各类上诉，申请，担保，续签等领域有资深的经验。

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仕佳律师事务所(Oakwise Solicitors)从一开办便以出色的客户服务及案件的高成功率而著称。我们的律师会在耐心地与您沟通，充分了解您的情况以后，就各项法律事务提供清楚明白的建议，同时强有力地维护您的法律权益在澳大利亚不受侵犯。

关于我们提供的法律服务，如果您想了解更多的信息，请查阅本网站的各领域法律事务网页，致电(02) 9639 8173,  手机 0434 064 337或联系我们的email(info@oakwiselegal.com.au)，寻求法律咨询与援助。